Таиланд – и в частности Пхукет – в 2022 году топовое направление для релокации. Поэтому здесь растёт спрос на недвижимость, а предложение не поспевает за спросом. Вместе с тем местные девелоперы по-прежнему предлагают рассрочку платежей и другие интересные возможности. О рынке Пхукета на вебинаре Prian рассказал Карен Чичян, старший партнёр и коммерческий директор компании Exotic Property. Ажиотаж чувствуется, но… он только начинается
С начала пандемии сформировался отложенный спрос, который в настоящий момент привёл к резкой активизации покупателей. Экономические и геополитические факторы добавляют динамику: раскупается буквально всё, что появляется.
Цены растут, но пока незначительно. Более ясно ситуацию можно будет оценить в конце декабря или даже января, когда начнётся сезон. Впрочем, спрос в настоящее время почти перестал зависеть от времени года.
***
Туристический поток уже вырос – существенно. В структуре нашей компании есть туристическое агентство. Так вот, в 2021 году в сегменте 5 и 5+* мы не фиксировали такого числа приезжающих. При этом мы работаем с индивидуальными туристами, и могу утверждать, что на Пхукет поехала состоятельная публика. Многие приехали не отдыхать, но жить. Они открывают компании, перевозят персонал, покупают недвижимость.
***
Купить объект в достойном уже построенном проекте и раньше было трудно. Но застройщики хотя бы оставляли себе две-три виллы или несколько апартаментов, которые использовали как шоу-румы, – и продавали их позднее. Сейчас раскуплены и они.
Поэтому покупателю надо обращать внимание на комплексы, где завершается внутренняя отделка и до конца строительства остаётся полгода-год.
Новостройки, вторичка, неликвид
На Пхукете вполне развит рынок вторичного жилья. Но я считаю, потенциал у новостроек выше. Значительная доля объектов на вторичке построены слишком давно. Они требуют полного ремонта. И, на мой взгляд, даже в хорошем комплексе высоколиквидных квартир изначально не больше 30%. Ещё треть – средней ликвидности. Всё остальное – неликвид. Люди осознают, что купили, и в первую очередь выставляют на продажу не самые лучшие юниты.
Но главное – зачем платить всю сумму за готовое, но устаревшее жильё, если можно купить в рассрочку новый объект с лучшими характеристиками?
***
Почему квартира даже в топовом комплексе может быть неликвидна? Понятно, что любой застройщик старается втиснуть в свой проект как можно больше юнитов. В результате часть собственников получают не лучшее расположение и не лучшие виды – хотя сам комплекс от этого хуже не становится.
Впрочем, есть и другой тип неликвидных объектов: квартира в хорошем комплексе с видом на море, но по цене в два раза больше, чем такая же с видом на сад.
Один из наших партнёров представляет отличный комплекс в очень хорошей локации. У него есть дисконтные предложения – квартиры за 3,8–3,9 млн батов (около $110 тыс.). Такие же, но с выходом к бассейну (даже без вида на море) стоят почти 7 млн батов. Конечно, лучше сдаются последние, но эта цена размоет доход инвесторов, то есть пропорционально стоимости квартира не будет приносить больше 7%, и входить по этой цене не имеет смысла. Можно доплатить еще 2 млн батов и взять односпальные апартаменты премиум-класса больше метражом и на три головы выше уровнем.
***
Ставки аренды взлетели в некоторых случаях в разы… У нас на острове есть хороший, хотя и не новый отель Le Meridien. В пандемию мы ездили туда на Новый год и платили $68 (1600 батов за номер, 800 батов из них за напитки). Сейчас минимальная стоимость предложения размещения в этом отеле – 12 тыс. батов ($300).
Аренда квартиры на пляже Банг-Тао, внутри лагуны, стоила около 80 тыс. батов в месяц, а сейчас – перед пиковым сезоном – 170 тыс. не предел. Но и за эти деньги предложений уже не найти.
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться Стратегии инвестирования
Я бы советовал ориентироваться на сумму от €300 тыс. В этом бюджете можно приобрести более подходящий для получения дохода объект. В нижнем ценовом сегменте предложения тоже есть, но там очень высокая конкуренция. Опять же, двушка дешевле 300 тыс. – редкость.
***
Многие инвесторы пользуются традиционной схемой спекуляции: зайти на старте продаж, а выйти в середине или конце строительства. На входе нужно заплатить всего 20–30% стоимости, следующий платёж нужно вносить уже после возведения каркаса – через 1–1,2 года. В этот момент можно прибавить 20% к стоимости и перепродать объект. В этом году у нас большая часть инвесторов сделала 300–500% на вложенные средства. Стоимость квартиры выросла на 100%, а вложили они только 20% цены.
Главный риск в такой схеме – не продать этот объект в выбранное заранее время. Тогда придётся продолжать выплаты застройщику и выходить из сделки в самом конце. Этот вариант не подойдёт тем, у кого ограничен бюджет.
***
Я советую покупать квартиры с одной-двумя спальнями, можно даже с тремя. Ещё можно приобрести две студии и объединить их – или попросить девелопера сделать это в процессе строительства. Такие апартаменты очень востребованы из-за спроса людей, которые планируют жить в Таиланде долго.
Но вот совсем маленькие студии стоит покупать только в действительно уникальных проектах. Иначе при перепродаже вы столкнётесь с высокой конкуренцией, ведь таких предложений много.
***
Вторая стратегия – приобретение объекта для последующей сдачи в аренду. Здесь я также рекомендую выбирать юниты в брендированных резиденциях, комплексах с международной отельной маркой. В них можно жить и пользоваться всей отельной инфраструктурой, а можно сдавать апартаменты в аренду. В таких проектах даже студия будет востребованной.
Главное – чтобы контракт не предусматривал существенных ограничений, а система выплат была прозрачной.
Такой вариант не подойдёт тем, кто хочет заработать и на перепродаже. Правда, некоторые застройщики предлагают опцию обратного выкупа через несколько лет. Но инвестор получает обратно либо цену на момент покупки, либо всего на 10–20% больше – не самое выгодное вложение.
Как купить недвижимость на Пхукете, а также получить максимальный доход, расскажут эксперты Exotic Property
Цены на недвижимость в Пхукете - это денежные суммы, которые требуются для покупки или аренды различных типов недвижимости на острове Пхукет в Таиланде. Эти цены могут варьироваться в зависимости от различных факторов, включая тип недвижимости, район, близость к морю, уровень комфорта, популярность района, состояние рынка и другие.
Цены на недвижимость в Пхукете могут быть выражены в разных валютах, таких как доллары США, тайские баты и т. д. Они также могут быть представлены как стоимость за квадратный метр или за объект в целом, в зависимости от типа недвижимости.
Для точной информации о текущих ценах на недвижимость в Пхукете, рекомендуется обращаться к местным агентам по недвижимости или искать информацию на специализированных веб-сайтах. Также стоит помнить, что цены могут меняться со временем из-за изменений в рыночной ситуации и других факторов.
