Цены недвижимость в Пхукете. Маркетинговые ловушки, в которые можно попасть, покупая недвижимость на Пхукете

Лучшие кондоминиумы на Пхукете

Высокая прибыль от аренды, резкий рост стоимости объекта от момента начала строительства до ввода в эксплуатацию, лёгкость перепродажи – аргументы, более всего привлекающие инвестора. Но насколько они реальны сегодня? По мнению эксперта по инвестиционной недвижимости агентства Phuket Luxe Дениса Чернова, покупая, например, недвижимость на Пхукете, не стоит особо обольщаться программами гарантированного дохода и опциями обратного выкупа. Почему? Об авторе: Денис Чернов
Консультант по инвестиционной недвижимости Задать вопрос Гарантированный доход

Застройщики предлагают программы гарантированного дохода (когда девелопер берёт в управление вашу квартиру или виллу и сдаёт её в аренду, выплачивая фиксированный ежегодный доход) для строящейся недвижимости по нескольким причинам.

Первая. Для инвестора это делает недвижимость более привлекательной, чем просто покупка квартиры или виллы на вторичном рынке.

Вторая. Предложение устраняет сомнения и снижает риски, связанные с возможной невостребованностью нового жилого комплекса после введения его в эксплуатацию и, как следствие, с отсутствием прибыли в первые годы работы.

Третья. Управляющая компания (застройщика или сторонняя) займётся менеджментом всего жилого комплекса, и в частности сдачей в аренду квартир или вилл инвесторов. Для последних это снимает вопрос, что делать с недвижимостью после её ввода в эксплуатацию. А для застройщика это возможность дополнительно заработать.

Но что происходит на практике?

Кто обеспечивает выплаты по гарантированному доходу

Идеальный сценарий таков. УК застройщика сдаёт в аренду весь номерной фонд жилого комплекса. Полученные средства идут в зарплатный фонд, на обслуживание (электричество, водоснабжение, водоотведение, вывоз мусора) и содержание здания (замена расходных материалов, компонентов), маркетинг и выплату по программам рентал-пул и гарантированного дохода.

Управление жилым зданием и успешная сдача в аренду всего номерного фонда требуют профессионального подхода, огромного опыта в управлении персоналом. Этого можно достичь только за годы работы на рынке управления. Столь успешными показателями могут похвастаться лишь крупные сети отелей, у которых также есть огромная база лояльных клиентов и десятки маркетинговых инструментов.

Как молодой девелопер сможет быстро достичь высоких показателей? Как ему минимизировать риски инвестора?

Вариант 1. Подписать договор на управление жилым комплексом с сетью отелей. Правда, есть высокий риск, что в реальности будет куплена только франшиза, за которой не стоят опыт и успех, а только подготовка персонала и доступ к маркетинговым инструментам. (О самых распространённых отельных франшизах и их стоимости в десятки миллионов долларов можно посмотреть здесь. К сожалению, подобной информации на русском языке очень мало).

Но в любом случае инвестор столкнётся

• с жёсткой политикой отельной сети – например, ограничениями по проживанию в номере и его оснащению;
• с невозможностью выбрать или сменить управляющую компанию;
• с невозможностью контролировать денежный поток.

Подробнее о покупке квартиры в отелях мы рассказали в нашем сюжете.

Вариант 2. Заложить риск невыплаты гарантированного дохода в стоимость недвижимости, увеличив её цену. Тогда даже при недостаточной загрузке номерного фонда застройщик сможет выплатить обещанный доход и сам получит прибыль. Но тогда вопрос уже к инвестору: выгодно ли ему переплачивать?

Как считать гарантированный доход

В большинстве случаев процент выплаты по гарантированному доходу рассчитывается от стоимости квартиры без учёта мебельного пакета и предметов интерьера.

Обязательным условием участия в программах гарантированного дохода является покупка мебели именно у застройщика. Цены за оснащение девелопер устанавливает в одностороннем порядке. Например, при обещанных 7% годовых и стоимости квартиры в 3 млн батов годовой доход инвестора составляет 210 тыс. батов ($6,7 тыс.).

Однако если учесть в расходах 300 тыс. батов (среднюю цену мебельного пакета), то вложения составят уже 3,3 млн батов, а доход останется прежним – 210 тыс. Вместо заявленных 7,0% инвестор получит 6,3%. Если мебель стоит 400 или 500 тыс. батов – и того меньше. То есть за первые два-три года инвестор вернёт деньги только за мебель.

Как проверить, реальны ли обещанные выплаты по гарантированному доходу

Рассмотрим тот же пример: застройщик обязан выплачивать по 210 тыс. батов ($6,7 тыс.) в год за типовую односпальную квартиру.

Мы собрали статистику по доходности за 2018–2019 годы (к 2020-му обычные мерки неприменимы) в 320 подобных апартаментах – с одной спальней в кондоминиуме (не отеле!), средней площадью 38 кв. м, не далее 800 метров до пляжа. Рассматривались варианты не на возвышенностях, а на плато. Средний годовой оборот составил 385 тыс. батов – около $12 тыс.

Теперь учтём расходы на управление (реклама, зарплаты сотрудникам, комиссии сайтов по бронированию) и содержание (уборка, косметический ремонт, замена сломанной мебели и разбитой посуды). Эти суммы будут вычитаться из поступлений: все издержки в среднем составят 45%, а значит, прибыль владельца подобной квартиры будет около 210 тыс. батов в год ($6,7 тыс.).

То есть при распределении дохода по схеме «годовой оборот минус расходы на содержание; 70% владельцу, 30% управляющей компании» собственник получает стабильную прибыль, а компания по управлению эффективно функционирует. Мы соблюдаем правило win-win.

Резюме. При соблюдении нижеперечисленных условий ответ положительный: да, выплаты по гарантированному доходу реальны.

• Стоимость квартиры без мебельного пакета: 3 млн батов
• Площадь: 34–42 кв. м (примерно 80 тыс. батов за кв. м)
• Планировка: типовая, одна спальня
• Локация: развитый район с инфраструктурой в пешей доступности, не более 800 метров до моря

140-метровый пентхаус с видом на море Пример программы гарантированного дохода свыше 10% годовых

Тогда каков же расчёт гарантированного дохода более 10% годовых? Мы нашли такой пример: обещание выплачивать по 13% от стоимости квартиры ежегодно.

Кажется, это должен быть уникальный вариант буквально на пляже, в пятизвёздочной гостинице. Но нет – типовая квартира чуть больше 30 кв. м на второй линии, в 1 км от пляжа, и на возвышенности. И главное, стоимость – 4,5 млн батов. Плюс, конечно, обязательный мебельный пакет за 300 тыс. батов.

Согласно договору застройщик обязуется выплачивать владельцу почти по 600 тыс. батов в год. Ему же нужно покрыть операционные расходы по управлению и получить прибыль. То есть управляющей компании необходимо аккумулировать годовой оборот почти в 1 млн батов. Насколько это реально для самой обычной квартиры?

Одна из возможностей для застройщика – завысить цену: стоимость квартиры и мебельного пакета составит 4,8 млн батов. Затем за три года собственнику выплатят 1,8 млн батов. Значит, через три года после получения гарантированного дохода вложения в типовую односпальную квартиру составят те же 3 млн (реальная стоимость этой квартиры).

Как мы выяснили выше, это действительно адекватная цена для такого объекта. Но в данном случае мы не учли налог на доход, стоимость содержания и естественный износ за три года. А при продаже инвестор, скорее всего, захочет получить как минимум те же деньги, что он вкладывал на этапе строительства. Вопрос, готов ли рынок дать желаемую сумму.

Резюме. Результат после трёх лет владения

Застройщик выполнил все договорённости:

Бронирование вилл на Пхукете

• достроил жилой комплекс и ввёл его в эксплуатацию;
• выплатил обещанный гарантированный доход 13% годовых в течение трёх лет, то есть суммарно 39% от стоимости квартиры без мебельного пакета.

Инвестор получил:

• квартиру в собственность;
• обещанную сумму по программе гарантированного дохода.

Но вместе с тем…

Застройщик:

• заработал на комплекте мебели;
• получил беспроцентный кредит более чем на три года по 1,755 млн батов ($55 тыс.) с частичным ежегодным погашением с каждой проданной квартиры;
• легально снизил облагаемый доход на 15% (ставка НДФЛ);
• заработал по 20–25% на каждой проданной квартире в виде чистого дохода со строительства.

Инвестор, со своей стороны:

• инвестировав 4,8 млн батов, получил доход в 1,5 млн батов (1,755 млн батов выплаты по гарантированному доходу за три года минус 15% НДФЛ), стал собственником апартаментов (грубая оценка) за 3,3 млн батов – это примерная рыночная цена 30-метровой квартиры на второй линии от пляжа;
• дал в долг без начисления процентов крупную сумму денег застройщику;
• просто психологически готов продать квартиру по цене покупки – 4,8 млн батов.

А если учесть риски, связанные со строительством: задержки и банкротства, расходы на оплату коммунальных услуг (примерно 60 тыс. батов за три года), плату в фонд капитального ремонта (20 тыс. батов), установку и регистрацию счётчиков (20 тыс. батов), уплату пошлины за регистрацию собственности (50 тыс. батов), то программа гарантированного дохода в 13% годовых не кажется такой прибыльной.

Рассмотрим другой случай, когда гарантированный доход средний для Пхукета – 6–8%, а длительность программы 10, 15, а то и 20 лет. Это тоже очень серьёзные обязательства, которые обременяют застройщика. Не каждая крупная компания предложит такие условия.

Здесь нужно быть предельно осторожным. Возможно, длительные обязательства компенсируются для застройщика особыми условиями, прописанными в договоре.

К примеру, не исключены двойные продажи или сделка по программе тайм-шер – причём право владеть недвижимостью будет ограничено сроками выплат по гарантированному доходу, то есть 10 или 20 годами с невозможностью перепродажи.

Выводы

Есть ли вообще экономический смысл в гарантированном доходе? Конечно, в первые год-полтора эксплуатации комплекса, когда ещё нет спроса и оборота с аренды, другие программы управления принесут меньший доход. Тогда необходимо очень пристально присмотреться к подтверждённому успеху управляющей компании и просчитать, не завышена ли цена недвижимости и комплекта мебели.

Даже сейчас, в кризисном 2020 году, можно найти две абсолютно одинаковые квартиры в одном и том же жилом комплексе, но по разной цене. Первая будет с гарантированным доходом, вторая – нет. И – вот сюрприз – разница окажется равна общей сумме выплат по гарантии.

Так что же – всё плохо? Играть в гарантию не стоит? Отнюдь! На Пхукете есть интересные предложения, обязательства по которым исполняются в полном объёме и, главное, в срок. И цена правильная, и ликвидность будет высока в течение долгих лет, и рентабельность не упадёт.

Не забывайте перепроверять факты, перечитывать договор, задавать неудобные вопросы. Больше доверяйте сухим цифрам: при правильном обращении они не обманут.

Элитные виллы «Сай Таан» рядом с «Лагуной» и Боат Авеню Обратный выкуп

Другой инструмент маркетинга – обратный выкуп квартиры застройщиком через пять – семь лет после эксплуатации за 110–120%. То есть собственник получает 10–20% от стоимости объекта сверху.

Основной вопрос – какая тут выгода для застройщика? Он уверен, что рынок вырастет достаточно сильно, чтобы, перепродав квартиру в дальнейшем, можно было окупить все издержки? А они существенные – нужно будет пройти все этапы продаж ещё раз:

заново создать отдел продаж;

запустить рекламу;

платить комиссионные агентам (более 90% всех сделок на Пхукете проходят с участием агентов).

К тому же недвижимость вернётся на баланс компании, и за неё нужно будет платить налоги и содержать, пока не купят.

Очевидно, что на такие обязательства пойдёт только очень крупный застройщик, у которого в портфолио не один десяток завершённых проектов, который не первый год успешно управляет значительным номерным фондом – и это подтверждается финансовыми отчётами. Да и с точки зрения денежного потока подобные обратные выкупы всё-таки более реалистичны спустя 15 лет, ведь за этот срок управляющая компания может сгенерировать денежные средства от сдачи недвижимости в аренду.

Но, к сожалению, по состоянию на декабрь 2020-го на Пхукете не было реализовано ни одного случая обратного выкупа недвижимости девелопером. Поэтому нет каких-либо фактов, подкрепляющих данные обещания. Первые результаты Пхукет увидит как минимум через семь лет.

Примеры готового жилья на Пхукете 130 000 € Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд 46 м2 1 1 1 В продаже студия в кондоминиуме Chic. 7 из 7 этаж, 46м2, полностью меблирована и укомплектована техникой. Имеются: большая двуспальная кровать, зона отдыха с небольшим диваном и тв. Обеденная группа: стол и стулья. Современный кухонный гарнитур с необходимой техникой: холодильник. плита, вытяжка, микроволновая печь, мелкая кухонная техника,… Денис Чернов 497 034 € Квартира на острове Пхукет, Таиланд 285 м2 3 3 Эта элегантная квартира расположена на верхнем этаже здания и включает в себя две просторные спальни с ванными комнатами. Имеется рабочий кабинет, который можно легко переоборудовать в третью спальню. В квартире есть гостиная и столовая открытой планировки с окнами во всю длину и дверями, ведущими на террасу. По лестнице можно подняться на… Денис Чернов 437 389 € Вилла в Пхукете, Таиланд 265 м2 3 3 Вилла расположена в закрытом поселке и всего в 5 минутах езды от пляжа Раваи. Двухэтажная вилла имеет площадь застройки 265м2 и расположена на земельном участке 285м2. Вилла продается полностью меблированной, как видно на фотографиях. Вилла имеет частную парковку и балкон с видом на бассейн на 2 этаже. Плата за общую территорию… Денис Чернов 604 724 € Вилла в Пхукете, Таиланд 414 м2 4 5 Денис Чернов 437 389 € Вилла в Пхукете, Таиланд 235 м2 3 3 Денис Чернов 364 491 € Вилла в Пхукете, Таиланд 192 м2 3 3 В свое время было невозможно купить недвижимость в самом престижном районе Пхукета – Лагуне по цене, доступной для большинства покупателей. Теперь, с началом строительства Laguna Park многие желающие могут стать резидентами Лагуны со всеми присущими ему привилегиями. Такими как бесплатное пользование удобствами пятизвездочных отелей, скидки на… Денис Чернов 461 081 € Вилла в Пхукете, Таиланд 178 м2 2 2 Денис Чернов 607 486 € Апартаменты в Пхукете, Таиланд 137 м2 1 1 137 м2, 1 спальня, 1 этаж Денис Чернов 2 015 746 € Вилла в Пхукете, Таиланд 591 м2 5 6 Денис Чернов 1 049 293 € Вилла в Пхукете, Таиланд 525 м2 5 6 Денис Чернов 159 465 € Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд 53 м2 2 2 Квартира удобно располагается всего в 250 метрах от одного из лучших пляжей Пхукета – Най Янг, часть Национального парка Сиринат! В 300 метрах находится все, что необходимо во время пребывания на отдыхе: круглосуточные магазины, кафе, рестораны, аренда мотоциклов и автомобилей, прачечная, услуги массажа и спа, и т.д. Наша квартира… Денис Чернов 746 700 € Вилла в Пхукете, Таиланд 220 м2 3 4 3 спальни, 4 с/у, 220 м2, участок 540 м2 Денис Чернов 580 528 € Апартаменты в Пхукете, Таиланд 153 м2 2 2 Комплекс расположен в 300 метрах от пляжа Ката на Пхукете. Кондоминиум избирает своим главным нарративом экологичность и простор. Значительный сегмент квартир уверенно заявлен в премиальном сегменте. Пешая доступность великолепного пляжа, высокоразвитая туристическая инфраструктура и соседство с другими популярными районами Пхукета (Карон,… Денис Чернов 658 109 € Вилла в Пхукете, Таиланд 330 м2 3 4 3 спальни, 4 с/у, общая площадь 330м2 Денис Чернов 2 505 877 € Вилла на острове Пхукет, Таиланд 460 м2 4 5 Этот персональный 4-х спальный Sky Penthouse — идеальный выбор для независимых путешественников и семей, которые хотят провести роскошный отпуск на Пхукете с домашним комфортом в сочетании с услугами модного пятизвездочного отеля, включая преимущества VIP-клуба. Этот 4-х спальный Sky Penthouse, органично вписывающийся в естественную… Денис Чернов 139 216 € Апартаменты в Пхукете, Таиланд 50 м2 2 1 50м2, верхний этаж 4/4, угловая квартира с видом на бассейн и большим балконом, Право собственности, Пол из тикового дерева, Полностью меблирована, Москитные сетки на всех дверях и окнах были установлены, чтобы можно было спать без кондиционера. Проект очень хорошо поддерживается в отличной форме, 3 бассейна и множество хороших ресторанов,… Денис Чернов 148 707 € Апартаменты в Пхукете, Таиланд 47 м2 1 1 1 спальня, 1 с/у, площадь 47м2 Денис Чернов 503 707 € Апартаменты в Пхукете, Таиланд 121 м2 2 2 Удалённая сделка 121кв.м. 7 этаж из 7, вид на море, фрихолд, квартира никогда не сдавалась, 2 спальни, 2с/у, вся мебель и бытовая техника покупались под себя. Денис Чернов 551 166 € Вилла в Пхукете, Таиланд 319 м2 3 3 Botanica Z – это последний проект компании Botanica, расположенный в новом престижном районе Пхукета – Pru Jampa. Всего в нескольких минутах езды от пляжа Лаян и в 10 минутах от международного аэропорта Пхукета. Денис Чернов 4 125 838 € Вилла на острове Пхукет, Таиланд 848 м2 4 5 Уникальность этой 5-звездочной роскошной резиденции со всей приватностью частного дома – это захватывающие виды на залив Камала. Окна и стены высотой 54 фута, широкий меблированный частный балкон и палуба бесконечного бассейна расположены прямо над водой, обеспечивая самый близкий, ясный и завораживающий широкоугольный вид днем и вечером на… Денис Чернов

Как обезопасить себя

Одним из самых эффективных инструментов для проверки обоснованности цен на строящуюся недвижимость является их сравнение со вторичным рынком. Вторичка уже показывает реальную доходность с аренды, а также существующее положение дел на рынке. На основании этого можно сделать относительно точный прогноз о стоимости недвижимости после завершения её строительства. Можно будет с большой уверенностью сказать, заложены ли риски по невыплатам гарантированного дохода в стоимость строящегося жилья, есть ли перспективы роста цен, а также более точно спрогнозировать прибыль с аренды.

По вопросам инвестиций в недвижимость Пхукета обращайтесь к Денису Чернову

Таиланд, Пхукет, 121-15

https://phuketluxe.com/

[email protected]

+66 64 731-20-75

Связаться с компанией

Фото: Phuket Luxe

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться