Новый тренд тайского рынка – местные застройщики продают квартиры с гарантированной доходностью. Обещают рентабельность в 7-8% годовых. По европейским меркам, процент колоссальный. Особенно с учетом обязательств выплатить его в любом случае. Давайте разберемся, в чем суть этой схемы.
Эта статья из книги “Гид на жительство – 2017”. Спрашивайте на выставках по зарубежной недвижимости в России.
Схема
С точки зрения инвестора апарт- или кондо-отель – это обычный жилой дом, квартиру в котором можно купить в полную собственность. При этом комплекс позиционирует себя как отель, имеет договор с управляющей компанией, которая приглашает туда гостей. А для туристов это обычная гостиница, часто входящая в известную сеть, например, Best Western.
Инвестор при покупке квартиры заключает договор с управляющей компанией или отельной сетью на арендную программу. Стандартные условия программ с гарантированной доходностью в Таиланде:
договор аренды на 3-7 лет с возможностью продления;
поиск и обслуживание арендаторов, оплата коммунальных услуг и налогов – обязанности отеля;
собственник может проживать в своей квартире ограниченное время (15-30 дней в году);
отель гарантирует инвестору выплату 7-8% от стоимости квартиры в год.
Объект
Продажа апартаментов в отелях только набирает популярность, и таких предложений пока немного. Например, на Пхукете их несколько десятков. Все эти комплексы расположены в курортных районах и от обычных гостиниц отличаются лишь тем, что состоят не из номеров, а из квартир с собственной кухней. Чем серьезнее отельная сеть, которая управляет комплексом, тем выше требования к застройщику – по качеству строительства, отделке номеров, инфраструктуре.
Купить виллу в кондо-отеле сложно, такие предложения встречаются редко. Как правило, комплексы состоят из студий и небольших квартир с одной или двумя спальнями. Как и в любом отеле, все апартаменты оформляются в едином стиле и имеют одинаковую мебель.
По цене квартиры в апарт-отелях и обычных комплексах не различаются. На Пхукете стоимость квадратного метра в качественном комплексе под управлением известного гостиничного оператора – от €2000, в Паттайе – на 15-20% дешевле. Обычно в стоимость входит отделка, сантехника, кондиционеры. В последнее время застройщики в качестве спецпредложений стали включать мебель в стоимость недвижимости.
Онлайн-практикум по инвестициям в Таиланде (в формате PDF)
Скачайте справочник, чтобы узнать: • Какие стратегии выбирают иностранные инвесторы? • В чём риски и преимущества разных подходов? • Как посчитать совокупную прибыль за 5-10 лет?
Скачать бесплатно
Читайте также: Цены в стране. Сколько стоит жизнь в Таиланде
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться Доход
При продаже квартиры с арендной программой инвестору гарантируют выплату 7-8% от стоимости недвижимости в год. Порядок расчетов индивидуален и описан в контракте с отельной сетью.
Гостиничный оператор принимает на себя большую часть расходов по содержанию апартаментов. Но, как правило, за обслуживание общей территории комплекса (чистку бассейна, вывоз мусора, охрану и т. п.) платит владелец недвижимости. Также иностранный собственник в Таиланде облагается налогом на доход от аренды. Отельный оператор в данном случае становится налоговым агентом инвестора и обязан вычесть в пользу государства часть перечисленных средств. В итоге чистая прибыль составит 6-7% годовых.
Доход выплачивается один-два раза в год – в тайских батах, на счет, открытый в банке Таиланда, или банковским чеком. Некоторые комплексы делают выплаты авансом за год вперед с момента запуска отеля, остальные же начинают платить только через год.
Владелец квартиры в апарт-отеле
МОЖЕТ
НЕ МОЖЕТ
Проживать в квартире около четырех недель в году, за исключением пикового сезона (декабрь-январь)
Продать недвижимость в любой момент, но на нового собственника перейдут права и обязанности, прописанные в договоре с отелем
Обустраивать квартиру по своему вкусу, менять интерьер и мебель
Хранить в апартаментах личные вещи. Под эти цели отель выделяет специальное помещение
Самостоятельно сдавать объект в аренду и таким образом составлять конкуренцию отелю
Светлана Касаткина, управляющий партнер компании Exotic Property:
«При покупке строящейся квартиры инвестор заключает два договора. Первый – с застройщиком на строительство и регистрацию объекта. Второй – с управляющей компанией или отелем на арендную программу. Если отель не выполнит свои обязательства по выплате арендного дохода, то на основании договора владелец может обратиться в суд.
Стандартный срок договора с отелем – три-пять лет. Как правило, договор продлевается. Отель заинтересован в этом, так как с уменьшением номерного фонда падает его прибыль. Но даже если туроператор договор не продлит, инвестор сможет отдать свою недвижимость другому управляющему – подобных компаний на рынке много, и они с радостью возьмут вашу квартиру в уже раскрученном месте в свою арендную программу».
Текст – Анастасия Фалей Фото предоставлены компанией Exotic Property
Цены на недвижимость в Пхукете - это денежные суммы, которые требуются для покупки или аренды различных типов недвижимости на острове Пхукет в Таиланде. Эти цены могут варьироваться в зависимости от различных факторов, включая тип недвижимости, район, близость к морю, уровень комфорта, популярность района, состояние рынка и другие.
Цены на недвижимость в Пхукете могут быть выражены в разных валютах, таких как доллары США, тайские баты и т. д. Они также могут быть представлены как стоимость за квадратный метр или за объект в целом, в зависимости от типа недвижимости.
Для точной информации о текущих ценах на недвижимость в Пхукете, рекомендуется обращаться к местным агентам по недвижимости или искать информацию на специализированных веб-сайтах. Также стоит помнить, что цены могут меняться со временем из-за изменений в рыночной ситуации и других факторов.
