Процесс покупки недвижимости в Испании

Процесс покупки недвижимости в Испании

Выбор недвижимости

Покупка жилья в Испании начинается с выбора объекта. Это можно сделать самостоятельно на нашем сайте, обратившись в раздел меню «Объекты» и выбрав интересующий тип недвижимости: квартиры, дома, таунхаузы, новостройки или жилье у моря. Второй вариант – обратиться к нашим специалистам, которые найдут оптимальные варианты в соответствии с вашими пожеланиями (по типу недвижимости, ее местоположению, площади и цене).

Недвижимость – крупное приобретение, которое обычно не совершается вслепую. Мы настоятельно советуем выделить время и съездить в Испанию, чтобы осмотреть все выбранные объекты и принять окончательное решение. Это связано с тем, что даже при наличии большого количества фотографий, где каждая комната видна в разных ракурсах, вы не застрахованы от подводных камней. Условно их можно поделить на две группы. Во-первых, собственно недостатки недвижимости: строительные дефекты квартиры или целого здания, нахождение дома в составе недостроенного жилого комплекса и т. п. Во-вторых, недостатки окружающей территории: отсутствие инфраструктуры, «вымирание» урбанизации в зимний период – люди уезжают, магазины закрываются, большое расстояние до ближайших городов, несоответствие реальной дороги до моря расстоянию по прямой и т. п.

После того, как вы нашли недвижимость своей мечты, можно зарезервировать ее за собой (необязательно). Договор резервации заключается между покупателем, с одной стороны, и собственником жилья, либо агентством недвижимости, либо застройщиком, с другой. В договоре прописывается цена объекта и оговариваются сроки выхода на подписание купчей. При этом покупатель вносит залог в размере 1-1,5% от стоимости жилья, обычно для квартиры достаточно 3000 евро. Поскольку договор свидетельствует о намерениях подписантов совершить сделку, после его заключения объект снимается с продажи, его показы другим лицам прекращаются. Если покупатель решит отказаться от приобретения объекта, залог останется у продавца.

Подготовка к сделке

После того, как объект выбран, первым делом необходимо получить идентификационный номер иностранца (Número de Identificación de Extranjero, NIE). Без этого документа в Испании нельзя совершить ни одного юридически значимого действия – ни купить недвижимость, ни прибрести автомобиль, ни зарегистрировать компанию, ни открыть счет в банке (а это – ваше следующее действие!).

Для покупки недвижимости потребуется открыть счет в испанском банке. Он необходим для расчета с продавцом, а в дальнейшем – для уплаты налогов и коммунальных платежей. Открывать счет лучше в том банке, где вы собираетесь брать ипотеку. Если ипотека не нужна, выбор банка обуславливается только привлекательностью его тарифов на обслуживание счетов физических лиц. При открытии счета потребуются российский и заграничный паспорта и договор о резервации недвижимости. Российские граждане должны быть готовы к тому, что банк попросит детальную информацию о происхождении средств: справку о доходах или налоговую декларацию. Открытие счета обычно происходит в течение часа.

Процедура покупки недвижимости в Испании включает проверку юридического статуса недвижимости: каков ее точный метраж, кто ее собственник, нет ли неоплаченных счетов и долгов (они переходят к новому владельцу). Вся информация содержится в выписке из реестра недвижимости, которую можно заказать лично или через интернет и получить в течение 1-2 дней.

Далее, если отсутствовал договор о резервации, происходит подписание предварительного договора. В нем указываются те же самые данные: цена, форма оплаты, срок совершения сделки. При этом покупатель вносит 10% от суммы, подлежащей оплате. В случае если он передумает приобретать эту недвижимость, залог останется у продавца. А если покупку заблокирует продавец, он выплатит покупателю залог в двойном размере.

Многие россияне интересуются, как купить квартиру в Испании в ипотеку. На самом деле сегодня испанские банки готовы предоставить 50-60% от стоимости жилья на срок от 10 до 30 лет под 3,2-4% годовых. Таким образом, первый взнос составит около половины суммы или меньше. Оформление ипотеки связано с необходимостью предоставления различных документов о доходах, такие как справка с работы, налоговая декларация, выписки с банковского счета, документов о владении недвижимостью или акциями. Стоит помнить, что по общеевропейскому правилу выплаты по ипотеке не могут превышать 30% дохода. Иными словами, необходимо зарабатывать в 3 раза больше, чем составляет ежемесячный платеж.

Процесс оформления кредита занимает до одного месяца. Издержки заемщика выражаются в комиссии банка в размере 1–2 % и гербовом сборе в размере 0,1-2% от суммы кредита. Отдельно оплачиваются оценка недвижимости (200-500 евро) и ее страхование (200-300 евро в год для объекта средней ценовой категории).

Заключение сделки

Когда все документы готовы, наступает стадия оформления сделки: необходимо перечислить оставшуюся часть суммы на счет продавца и подписать договор купли-продажи в присутствии нотариуса. Покупатель подписывает документы с владельцем недвижимости или компанией-застройщиком. Любая сторона или обе стороны могут доверить подписание договора третьим лицам (например, агентству недвижимости), оформив нотариальную доверенность (то же касается и предварительного договора).

В течение 30 дней после совершения сделки необходимо оплатить налоги и направить бумаги на регистрацию права на недвижимость. К налогам относятся:

1) НДС и гербовый сбор при покупке жилья на первичном рынке (10% + 0,5-1,5%) либо налог на передачу права собственности при покупке жилья на вторичном рынке (6-10%)

2) Регистрационные расходы (0,02-0,175%)

Оформление недвижимости в Испании осуществляется в реестре , куда необходимо обратиться с подлинником договора и документами об уплате налогов, и обычно это делается совместно с представителями агентства недвижимости. Через 2-3 месяца покупатель получает договор обратно, а с ним и выписку из реестра, свидетельствующую о его праве на собственность.

Владение недвижимостью

Формально процесс покупки недвижимости в Испании заканчивается в момент подписания договора, но на практике это не так. Например, обращаться за годовой мультивизой следует только после регистрации права собственности. Дело в том, что в наборе документов (помимо всех стандартных требований для туристических виз) присутствуют: копия договора купли-продажи и выписка из реестра недвижимости. В последней, разумеется, должно стоять ваше имя, что возможно только после регистрации права собственности. Обладая недвижимостью в Испании, вы можете не только отдыхать в ней сами, но и выписывать приглашения друзьям и родственникам.

В момент подписания договора собственник получает не только ключи, но и документы, касающиеся обслуживания недвижимости. На первичном рынке это документы для заключения контрактов с обслуживающими компаниями, которые предоставляет застройщик. На вторичном рынке это существующие договоры обслуживания, которые вам необходимо переоформить на свое имя.

В дальнейшем средства с вашего испанского счета будут регулярно списываться в счет оплаты эксплуатационных услуг. Они включают в себя ежегодные налоги, плату за содержание общего имущества дома и коммунальные платежи (за воду, электричество, газ). Для небольшой квартиры затраты по этой строке расходов начинаются от 1000 евро в год.

Владелец недвижимости может сдать ее в аренду – как на долгосрочной, так и на краткосрочной основе. Для этого необходимо встать на учет в Министерстве туризма и уплачивать ежегодный налог в размере 24% от арендной платы. Арендную плату диктует только экономика, она устанавливается по соглашению сторон и не регламентируется государством.

Приобретение недвижимости в Испании для сдачи в долгосрочную аренду – не самая популярная модель поведения. Всё же россияне предпочитают отдыхать в своих испанских квартирах самостоятельно. Кроме того, долгосрочная аренда заключается сразу на год, а затем арендатор имеет право ежегодной пролонгации, и без уважительных причин отказать ему в этом нельзя.